Un groupement composé de l’école de commerce Essec, du cabinet d’ingénierie Arcadis et de l’établissement public Paris La Défense a présenté, lors du salon Mipim de Cannes en mars 2026, une proposition inédite pour rendre la construction ou la rénovation de bâtiments plus sobres en carbone. Selon BFM Immo, ce modèle vise à inverser la logique actuelle du secteur en rémunérant les maîtres d’ouvrage sur leurs performances environnementales, tout en réduisant le coût global des projets.

Ce qu'il faut retenir

  • Le secteur du BTP représente 37 % des émissions mondiales de CO₂, selon l’Ademe.
  • Le modèle propose de rémunérer les maîtres d’ouvrage pour l’utilisation de matériaux recyclés, biosourcés ou réemployés, via des honoraires ajustés à leur impact environnemental.
  • Le coût total des travaux (« capex ») doit être réduit, permettant de financer les efforts de sobriété tout en rendant les projets plus attractifs pour les investisseurs.
  • En France, moins de 1 % des déchets du bâtiment font l’objet de réemploi, d’après les données 2021 de l’Ademe.
  • La fiscalité immobilière actuelle n’est pas incitative à la sobriété, les aides étant indexées sur le montant des travaux plutôt que sur leur performance environnementale.

Un paradigme économique à réinventer

Depuis des décennies, le secteur de la construction repose sur un modèle où la valeur économique est directement liée à l’augmentation des volumes de travaux et, par conséquent, à l’empreinte environnementale. Selon BFM Immo, cette logique est désormais remise en cause par une coalition d’acteurs publics et privés. Le cabinet d’ingénierie Arcadis, l’Essec et Paris La Défense ont élaboré un cadre théorique pour inverser cette tendance, présenté lors du Mipim 2026 à Cannes. Leur objectif : rendre la sobriété carbone économiquement viable, voire rentable, pour les maîtres d’ouvrage.

Leur proposition repose sur un « contrat de performance carbone », qui lie rémunération des acteurs et réduction de l’empreinte des projets. Les maîtres d’ouvrage seraient ainsi rémunérés via des honoraires calculés en fonction de leur score environnemental, par exemple en utilisant des matériaux recyclés ou biosourcés. « L’idée est de passer d’une obligation de moyens à une obligation de résultats », explique Rebecca Couzens, directrice conseil en développement durable chez Arcadis. Autrement dit, les entreprises seraient payées pour leurs résultats, et non pour le volume de travaux réalisés.

Des économies à la clé, sous conditions

Ce modèle vise à réduire le coût global des projets (« capex ») tout en améliorant leur performance environnementale. Pour y parvenir, les bâtiments devraient être moins gourmands en matériaux et en énergie, tout en restant attractifs pour les investisseurs. « Même dans un bâtiment performant, le carbone embarqué, c’est-à-dire issu de la construction, représente entre 50 % et 70 % des émissions de CO₂ », souligne Edouard Dequeker, professeur à la chaire d’économie urbaine de l’Essec. Le reste provient de l’usage du bâtiment (chauffage, électricité, etc.).

Pourtant, le secteur peine à adopter ces pratiques. Aujourd’hui, démolir et reconstruire reste souvent moins cher que réhabiliter un bâtiment, car les études de conception en amont sont coûteuses. « La fiscalité immobilière n’est pas du tout incitative sur le plan climatique », regrette Edouard Dequeker. Les aides à la rénovation énergétique, par exemple, sont calculées sur le montant des travaux et non sur leur performance environnementale. Résultat : plus les budgets sont élevés, plus les subventions le sont aussi, ce qui décourage la sobriété.

Un manque d’incitations et des freins structurels

Malgré les enjeux, les promoteurs restent réticents à adopter des matériaux bas carbone. Selon un directeur général d’un grand groupe immobilier interrogé par BFM Immo, les clients privilégient les économies d’énergie (isolation, électrification) plutôt que l’utilisation de matériaux recyclés ou biosourcés. La réglementation, comme la RE2020, n’impose d’ailleurs pas le réemploi des matériaux dans les projets de démolition-reconstruction, même si leur utilisation y contribue.

Les chiffres sont parlants : selon l’Ademe, moins de 1 % des déchets du bâtiment font l’objet de réemploi en France (données 2021). Un taux marginal qui illustre les difficultés du secteur à intégrer une économie circulaire. « Les clients sont plus sensibles aux bénéfices thermiques et énergétiques des bâtiments qu’à leur empreinte carbone intrinsèque », précise le directeur général cité par BFM Immo. Pourtant, le secteur du BTP est responsable de 37 % des émissions mondiales de CO₂, un poids qui interroge sur la durabilité du modèle actuel.

Un contexte économique propice à l’innovation ?

Contre toute attente, les contraintes budgétaires pourraient favoriser l’émergence de ce modèle. « Nous sommes dans un contexte où les moyens sont très questionnés, et les comités d’entreprise n’obtiennent plus les mêmes budgets qu’avant », observe Céline Crestin, directrice de la stratégie et du développement responsable de Paris La Défense. « Pourtant, c’est le bon moment pour engager cette réflexion, car ce modèle permet de faire plus de projets avec un budget donné. »

À La Défense, des études sont en cours pour tester ce contrat sur des projets concrets, notamment dans la réhabilitation de logements sociaux. « Il y a un alignement de volontés, mais il est encore trop tôt pour en parler », tempère Céline Crestin. Le concept a également été présenté à des investisseurs lors du Mipim 2026, mais son adoption se heurte encore à des doutes persistants. Les acteurs du secteur restent en effet attachés à un modèle éprouvé, où la performance environnementale passe souvent après la rentabilité immédiate.

Et maintenant ?

Le passage de la théorie à la pratique s’annonce complexe. Si les études en cours à La Défense et d’autres initiatives locales devaient aboutir, elles pourraient servir de laboratoire pour un nouveau modèle économique du BTP. Une chose est sûre : les contraintes réglementaires et les attentes des investisseurs en matière de durabilité devraient s’intensifier dans les années à venir. Reste à savoir si les promoteurs et les clients seront prêts à accepter un changement de paradigme, où la sobriété carbone primerait sur le volume de travaux.

En attendant, la question reste entière : comment concilier réduction des coûts, attractivité des projets et impératifs climatiques ? Pour les acteurs à l’origine de cette proposition, la réponse passe nécessairement par des incitations économiques ciblées et une refonte des outils réglementaires. Mais le chemin sera long, et les prochaines années seront décisives pour évaluer la viabilité de ce modèle.

Les honoraires des maîtres d’ouvrage seraient calculés en fonction de leur performance environnementale, par exemple en utilisant des matériaux recyclés, biosourcés ou réemployés. Chaque solution se voit attribuer un coefficient de rémunération basé sur son score environnemental, comme le précise le modèle présenté par Arcadis, l’Essec et Paris La Défense.

Les aides à la rénovation énergétique sont aujourd’hui indexées sur le montant des travaux et non sur leur performance environnementale. Résultat : plus les budgets sont élevés, plus les subventions le sont aussi, ce qui décourage les maîtres d’ouvrage de privilégier des solutions sobres en carbone, explique Edouard Dequeker, professeur à l’Essec.