SCPI : pourquoi certains taux de distribution à deux chiffres ne doivent pas faire illusion

Avec des taux de distribution affichant parfois 15 % pour certaines SCPI en 2025, le marché de la « pierre-papier » attire les épargnants en quête de rendements élevés. Pourtant, ces chiffres spectaculaires cachent souvent une réalité plus nuancée, comme le souligne un article publié par Capital.

Des rendements exceptionnels, mais temporaires

Depuis deux ans, une nouvelle génération de SCPI mise sur des taux de distribution qui auraient été jugés extravagants il y a une décennie. En 2025, Wemo One a ainsi distribué l'équivalent de 15,27 % pour sa première année pleine, tandis que Reason affichait 12,90 % et Iroko Atlas 9,41 %. Pourtant, dans le même temps, le rendement moyen du secteur s'établissait à 4,91 %, selon les chiffres de l'ASPIM rapportés par Capital.

Ce décalage s'explique en grande partie par la jeunesse de ces SCPI, pour la plupart lancées après 2020. Stephan Besnainou, directeur commercial d'Aroxys, observe « une course au taux de distribution » parmi les investisseurs, qui se laissent séduire par ces chiffres élevés sans toujours en comprendre les mécanismes. « Ce que j'observe ces dernières années, c'est une course au taux de distribution. Les investisseurs viennent pour ça », explique-t-il, avant d'ajouter : « Il faut remettre l'église au centre du village en les incitant à regarder ce qu'il y a à l'intérieur de ces SCPI » — c'est-à-dire leur patrimoine immobilier.

Un effet comptable qui ne dure pas

Les jeunes SCPI profitent d'un effet comptable favorable dans leurs premières années d'activité. Lorsqu'une SCPI lève des fonds, elle dispose d'un délai de jouissance de trois à six mois avant de verser les premiers loyers aux souscripteurs. Pendant cette période, les fonds collectés sont placés, ce qui génère des revenus supplémentaires. Par ailleurs, une SCPI récente n'a pas encore à supporter l'intégralité des coûts de gestion à pleine charge, et son parc immobilier, récent, est peu exposé aux travaux ou aux renégociations de bail.

Résultat : le ratio dividendes versés sur le prix de part est artificiellement gonflé au démarrage. « Ce phénomène ne peut pas être le signe d'une surperformance durable », rappelle Capital. Benjamin Le Baut, directeur général de la société de gestion Alderan, qui distribue notamment la SCPI Comète, confirme cette analyse. Après un lancement prometteur avec un rendement de 10,62 % la première année, il souligne : « On s'est demandé si servir ce taux, ce n'était pas entrer dans cette « guerre » au rendement. Puis, on s'est dit que le véhicule est là pour être distribué à ceux qui nous ont fait confiance. Ce ne serait pas logique de ne pas servir ce rendement. »

Les indicateurs à scruter avant d'investir

Le taux de distribution affiché par une SCPI est calculé sur la base des dividendes versés divisés par le prix de la part au 1er janvier. Pourtant, ce chiffre ne reflète pas la performance réelle des actifs détenus. Stephan Besnainou met en garde : « On ne peut pas, sur le long terme, distribuer plus que ce qu'on reçoit. » Il rappelle que les SCPI sont tenues d'informer les investisseurs sur le rendement de leurs actifs à travers plusieurs documents obligatoires.

Parmi les indicateurs clés à analyser, le taux d'occupation financier (TOF) permet de mesurer la part des surfaces effectivement louées et génératrices de revenus. Un TOF inférieur à 85 % doit alerter sur la solidité de la SCPI. Le taux de rendement interne (TRI) sur cinq ou dix ans, qui intègre la revalorisation des parts, offre une vision plus fidèle de la performance. La valeur de reconstitution révèle si le prix de la part est supérieur à la valeur réelle du patrimoine. Enfin, le report à nouveau, exprimé en jours de distribution, indique l'état des réserves. Un matelas de 60 à 90 jours est considéré comme sain, car il montre que les dividendes sont soutenus par les loyers encaissés, et non par une trésorerie artificiellement gonflée.

Des frais qui rognent le rendement net

Les frais de gestion, qui varient entre 10 % et 15 % des loyers encaissés selon les SCPI, viennent directement réduire le rendement net distribué aux investisseurs. « Ces frais sont une réalité incontournable du secteur », précise Stephan Besnainou. « Ils doivent être pris en compte dans l'évaluation globale de la performance. » Une jeune SCPI, bien que généreuse en dividendes initiaux, peut ainsi voir son attractivité diminuer une fois ces coûts intégrés.

Benjamin Le Baut, d'Alderan, insiste également sur la nécessité d'une communication transparente. « Une communication centrée uniquement sur le taux de distribution fait du tort à la pédagogie, qui voudrait qu'on ne regarde pas que ce chiffre », déclare-t-il. Il recommande aux épargnants de se pencher sur la performance globale de la SCPI, en étudiant notamment sa diversification géographique et sectorielle, ainsi que la qualité de ses locataires.

Pour les épargnants, l'enjeu est clair : ne pas se laisser aveugler par des chiffres flatteurs, mais bien éplucher les documents disponibles avant de s'engager. Comme le résume Stephan Besnainou, « regarder ce qu'il y a à l'intérieur de la SCPI » est la clé pour éviter les pièges des rendements trop beaux pour être durables.